房?jī)r(jià)問(wèn)題首在供需矛盾

　　數(shù)據(jù)顯示，自2005年開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求。期間，銷(xiāo)竣比一直在1以上，每年的新增實(shí)際需求均能消化當(dāng)年新增的供給。2012年房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積增速放緩，銷(xiāo)竣比依然在1以上；2013年上半年，房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)回暖，銷(xiāo)竣比上升至1.46。

　　城鎮(zhèn)住房需求又包括了由城鎮(zhèn)化帶來(lái)的人口從農(nóng)村遷徙至城鎮(zhèn)產(chǎn)生的住房需求、隨著收入提高，城鎮(zhèn)人均住房面積增加帶來(lái)的改善性需求、以及拆遷需求和人口自然增長(zhǎng)所帶來(lái)的住房需求。

　　從人口結(jié)構(gòu)上來(lái)看，目前23-27歲的適婚人群正好處在第二波生育高峰期，對(duì)房屋需求量較大，人口紅利消失大致還需要5-10年時(shí)間；另外從城鎮(zhèn)化水平來(lái)看，中國(guó)城鎮(zhèn)化率剛超過(guò)50%，而城鎮(zhèn)化水平要到60%以后速度才會(huì)大大下降，這一過(guò)程也需要10年左右。

　　前瞻產(chǎn)業(yè)研究院預(yù)測(cè)，2013-2020年我國(guó)住房需求仍將不斷增長(zhǎng)，其中2020年住房面積新建需求將達(dá)到15.4億平米，但伴隨城鎮(zhèn)化和居民住房改善步伐的減速，2020年之后住房需求將進(jìn)入下降期。

　　再?gòu)淖≌?a href="http://m.elitesmokeshopnj.com/sell/" target="_blank">供應(yīng)上來(lái)看，假設(shè)住宅開(kāi)發(fā)周期為3年，預(yù)計(jì)城鎮(zhèn)住宅平均每年建成量應(yīng)該為12.4-11.4億平米，但目前城鎮(zhèn)新建住宅面積平均不到8億平米，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅實(shí)際年均竣工量?jī)H有4.6-6.4億平米，存在較大的供給缺口。

　　房?jī)r(jià)問(wèn)題次在土地財(cái)政

　　在過(guò)去十年中，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，締造了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的“黃金十年”。索羅斯曾說(shuō)過(guò)，房地產(chǎn)無(wú)法對(duì)剩下的三分之二經(jīng)濟(jì)帶來(lái)支持，而中國(guó)房地產(chǎn)目前正好占到GDP比重的30%以上。房地產(chǎn)雖無(wú)法實(shí)現(xiàn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，但對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)“軟著陸”還是意義重大的。

　　14年來(lái)，全國(guó)賣(mài)地收入年均超過(guò)1萬(wàn)億元，其中，2011年賣(mài)地收入占當(dāng)年地方財(cái)政收入比重超過(guò)60%。2013年上半年，上海、北京、廣州、蘇州土地出讓金占估算的公共財(cái)政預(yù)算收入的比例分別為30.33%、32.28%、74.9%、34.3%，占比均超過(guò)三成。

　　土地財(cái)政對(duì)地方政府如此重要，也因此政府從來(lái)沒(méi)有明確表明過(guò)要降房?jī)r(jià)，只是說(shuō)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

　　房?jī)r(jià)上漲也因貨幣問(wèn)題

　　原本剛需既然無(wú)法抑制房?jī)r(jià)上漲，那就不要“助紂為虐”好了。但是即使成交量下降，房?jī)r(jià)也還在蹭蹭往上漲，為什么？無(wú)疑是房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，開(kāi)發(fā)商都知道房?jī)r(jià)還會(huì)漲，投資者發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)仍然是風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)率最好的資產(chǎn)。

　　從另一個(gè)角度來(lái)看，十幾年來(lái)我們的財(cái)富在爆發(fā)式增長(zhǎng)，但資本市場(chǎng)一直沒(méi)有跟上，這么多的錢(qián)沒(méi)有地方去。股市熱那就把股市炒崩，大宗商品熱那就買(mǎi)垮大宗商品，黃金熱那大媽們就組團(tuán)去香港搶金，更有富商官員們直接將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到海外。

　　中國(guó)并不是“錢(qián)多人傻”，恰好是中國(guó)人很聰明珍惜自己的財(cái)富，才會(huì)積極尋找保值增值的途徑。相反，我們的資本市場(chǎng)倒是難辭其咎，就像一個(gè)池子，水滿(mǎn)了你是關(guān)水龍頭，還是把水蓄到別的池子，還是將池子這個(gè)坑再挖深點(diǎn)？如果你什么都不做，那水就溢外面來(lái)了，這時(shí)候，中國(guó)人就“傻”了，資本市場(chǎng)這潭水很深。

　　其他多因素也能影響房?jī)r(jià)波動(dòng)

　　還有哪些因素在影響房?jī)r(jià)？分析認(rèn)為，還有一些其他因素也能對(duì)房?jī)r(jià)起到推波助瀾的作用，將泡沫越吹越大。

　　比如說(shuō)“丈母娘”經(jīng)濟(jì)、房叔房姐甚至房祖宗們的囤房嗜好、媒體聲嘶力竭的炒作讓消費(fèi)者潛意識(shí)里這么想“再不買(mǎi)房就更買(mǎi)不起了”、再者就是通脹預(yù)期的持續(xù)加碼。

　　房?jī)r(jià)真下跌了中國(guó)會(huì)怎么樣

　　如果我們想想，房?jī)r(jià)真跌了，中國(guó)會(huì)怎樣，或者我們會(huì)對(duì)當(dāng)前的形勢(shì)有更深刻的了解。

　　這里我們從整個(gè)行業(yè)的利益鏈分析。我們將這條鏈分為：中央政府、地方政府、投資者及開(kāi)發(fā)商、上下游產(chǎn)業(yè)、金融部門(mén)、真正消費(fèi)需求者。

　　未購(gòu)房的需求者：

　　無(wú)數(shù)戀人走進(jìn)婚姻殿堂的同時(shí)，也有許多人走進(jìn)離婚登記中心。帶動(dòng)酒店以及婚禮、旅游、保險(xiǎn)等產(chǎn)業(yè)，人們有更多錢(qián)去提升自己的生活質(zhì)量。然而，物價(jià)會(huì)不會(huì)也因此出現(xiàn)大范圍的失控？

　　投資者及開(kāi)發(fā)商：

　　據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《2013-2017年中國(guó)財(cái)富管理行業(yè)市場(chǎng)前瞻與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示：2012年中國(guó)個(gè)人可投資資產(chǎn)總額估計(jì)超過(guò)73萬(wàn)億元人民幣，較2011年增長(zhǎng)14%。其中，有60%的財(cái)富人群都選擇了與房地產(chǎn)相關(guān)的投資。房?jī)r(jià)下跌勢(shì)必造成這批人群的財(cái)富大量縮水，此外還需加上已經(jīng)擁有住房者。

　　投資者和開(kāi)發(fā)商不做房地產(chǎn)能做什么？投資移民或者是無(wú)節(jié)制地購(gòu)買(mǎi)奢侈品呢？或者是真正搞些實(shí)業(yè)？更或者由于破產(chǎn)導(dǎo)致的對(duì)經(jīng)濟(jì)及社會(huì)穩(wěn)定的二次打擊？

　　上下游產(chǎn)業(yè)：

　　已然過(guò)剩的中國(guó)鋼鐵水泥等產(chǎn)業(yè)將面臨更大的落后產(chǎn)能淘汰，大批員工將下崗；下游的房屋裝修，家具家電等行業(yè)也會(huì)遭受打擊，價(jià)格下挫，利潤(rùn)下降。一旦這些產(chǎn)業(yè)陷入泥潭，可能會(huì)沖擊到金融部門(mén)。

　　金融部門(mén)：

　　最直接的影響就是貸款人棄房跑路，銀行接下一大批房子，留下一地爛賬。這些房子囤積無(wú)法賣(mài)出，但是客戶(hù)的存款還是要還，人們將紛至銀行擠兌，當(dāng)然目前國(guó)家是不會(huì)讓銀行倒閉的。央行會(huì)站出來(lái)，降低銀行存款準(zhǔn)備金率，同時(shí)通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)操作對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行逆回購(gòu)，這勢(shì)必會(huì)進(jìn)一步助漲物價(jià)。

　　地方政府：

　　部分地方政府原本窘迫的財(cái)政會(huì)變得更加艱難，土地不值錢(qián)了直接影響財(cái)政收入以及銀行抵押貸款。政府沒(méi)錢(qián)就發(fā)不起工資，公務(wù)員會(huì)怎么樣？此外城市的建設(shè)以及民生投入也會(huì)減緩，人們的生活及安全難以保障。

　　中央政府：

　　既然房?jī)r(jià)下跌有這么多弊端，那就不能讓房?jī)r(jià)跌下去，但是民意不能違，而且從長(zhǎng)期來(lái)看靠房地產(chǎn)達(dá)不到經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的目的。那么就讓子彈再飛一會(huì)，見(jiàn)機(jī)行事。待產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)更加平衡，找到新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)以后再迫使房?jī)r(jià)下調(diào)。而這一切或許會(huì)在十年內(nèi)變得明了。