“目前成都部分房企熱衷于投資旅游地產(chǎn)，因為除了能夠回避市場壓力外，還可以充分利用大量的公共資源，比如土地、稅收等優(yōu)惠政策。”嘉盛地產(chǎn)顧問公司董事長樊義波如此分析當(dāng)前房企熱衷旅游地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)象。

　　據(jù)悉，成都樓市近期被輿論熱炒的三岔湖旅游風(fēng)景區(qū)，預(yù)計引資達30億元，其中最為搶眼的關(guān)鍵詞是“3倍面積于杭州西湖”；此外，被成都人熟知的1700畝的北湖項目，也以“城市休閑運動綜合體”為主題，作為打造項目的落腳點。

　　然而，這也只是最近幾年成都旅游地產(chǎn)項目繁榮的一面，在這熱鬧繁榮的背后，卻潛藏著一些影響旅游地產(chǎn)發(fā)展的難題。

　　世家機構(gòu)品牌總監(jiān)吳思竹認為，旅游地產(chǎn)開發(fā)熱的背后，潛藏著諸多隱憂，必須引起相關(guān)部門的重視，尤其是不能讓旅游地產(chǎn)的開發(fā)成為房企圈地的噱頭，也不能以破壞稀缺資源為代價，獲取經(jīng)濟利益。業(yè)內(nèi)人士也表示，旅游地產(chǎn)開發(fā)絕不能盲目跟風(fēng)，如果開發(fā)企業(yè)沒有一支良好的后期經(jīng)營管理團隊，沒有與項目本身相匹配的配套，旅游地產(chǎn)的開發(fā)就容易造成勞民傷財、資源浪費的局面。

　　普通住宅與商業(yè)市場受挫　房企進軍旅游地產(chǎn)

　　2011年的成都樓市，“調(diào)控”一直是熱點話題。在這段時間里，調(diào)控效果明顯，對于如今住宅市場的銷售情況，業(yè)界給出了一個十分貼切的比喻——“寒冬”。

　　事實上，業(yè)界的形容很準(zhǔn)確，連部分品牌房企也放言“樓市過冬”，并對樓市前景表示擔(dān)憂。

　　就在今年11月份，萬科總裁郁亮曾公開宣稱：“2012年將是地產(chǎn)行業(yè)的過冬年。”

　　此外，部分品牌房企也倍感市場寒意，這些房企或加大樓盤促銷力度，或放緩拿地節(jié)奏，積極回籠資金過冬和減少支出，以待市場轉(zhuǎn)暖。

　　同時，曾因樓市調(diào)控而火爆的商業(yè)地產(chǎn)市場，在成都也因體量趨于“飽和”而好景難再。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2011年9月底，成都在建的綜合體猛增至90個，總體量近千萬平米。對此，中成房業(yè)市場研究中心主任李代琪表示，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場已明顯過熱，如不能有效引導(dǎo)，成都商業(yè)地產(chǎn)很可能遭遇“滯漲”，被動陷入低迷。

　　而住宅與商業(yè)地產(chǎn)市場的“寒冷”，無疑對旅游地產(chǎn)的開發(fā)熱產(chǎn)生了至關(guān)重要的影響。業(yè)內(nèi)人士分析，旅游地產(chǎn)項目規(guī)模優(yōu)勢明顯，且土地成本相對較低，因其投入少而產(chǎn)出高倍受房企熱捧。

　　正因如此，旅游地產(chǎn)成為了當(dāng)前的開發(fā)熱點。

　　據(jù)了解，目前成都在旅游地產(chǎn)領(lǐng)域做出影響的房企，除藍光、置信兩大本土房企外，還包括恒大、華僑城、保利、招商等其它國內(nèi)品牌房企。

　　去年4月，藍光觀嶺國際社區(qū)揭開神秘面紗，隨即受到業(yè)界及購房者青睞。就在同時，藍光另一項目“峨秀湖國際度假區(qū)”也浮出水面，預(yù)計投資100億建成國際旅游度假目的地。

　　今年，藍光地產(chǎn)又開始迅速聚焦都江堰，著力打造岷江國際旅游度假區(qū)。

　　成都置信國色天鄉(xiāng)國際度假區(qū)項目則早在2004年就成功打造。如今，成都置信又傳出國色天鄉(xiāng)水上樂園項目將隆重亮相的消息，而其另一力作三岔湖旅游風(fēng)景區(qū)項目也箭在弦上。

　　此外，據(jù)本網(wǎng)統(tǒng)計，其它國內(nèi)一線品牌房企也紛紛涉足成都的旅游地產(chǎn)開發(fā)。

　　去年，恒大推出8000余畝的恒大山水城，號稱旅游度假地產(chǎn)的“超級航母”。與此同時，招商地產(chǎn)也著力于打造北湖休閑樂園；保利地產(chǎn)則開發(fā)了保利公園198等旅游地產(chǎn)項目，成為成都高端旅游項目的代表之一。

　　但有業(yè)內(nèi)人士指出，以成都當(dāng)前開發(fā)商綜合素質(zhì)來判斷，旅游地產(chǎn)僅適合于綜合素質(zhì)較高的房企進行開發(fā)，可是在利益的驅(qū)使下，部分綜合素質(zhì)較低的房企也加入到開發(fā)旅游地產(chǎn)的行列中，這無疑將給旅游地產(chǎn)的開發(fā)帶來隱憂。

　　盲目跟風(fēng)潛藏危機　業(yè)內(nèi)建議提高準(zhǔn)入門檻

　　目前，根據(jù)市場情況來看，雖然開發(fā)商熱衷于旅游地產(chǎn)的開發(fā)，但是整個市場的表現(xiàn)卻呈現(xiàn)出“房企熱，消費冷”的局面。樊義波說：“當(dāng)前成都部分房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)旅游地產(chǎn)，意在回避市場壓力。這些項目重在自然、人文資源的打造？那是噱頭。”

　　世家機構(gòu)品牌總監(jiān)吳思竹也認為，在旅游地產(chǎn)開發(fā)熱的背后，潛藏著諸多隱憂，必須引起相關(guān)部門重視，尤其是不能讓旅游地產(chǎn)開發(fā)成為房企圈地的噱頭，也不能以破壞稀缺資源為代價，獲取經(jīng)濟利益。

　　同時，對旅游地產(chǎn)發(fā)展的擔(dān)憂還體現(xiàn)在目前的買方市場上。某業(yè)內(nèi)人士說：“從當(dāng)前整個市場來看，投資旅游地產(chǎn)的客源十分有限。這樣一來，市場的風(fēng)險就有可能隨著房企的盲目跟風(fēng)而加大。”

　　而這種風(fēng)險也是根據(jù)市場情況推斷的。該業(yè)內(nèi)人士說，目前成都周邊區(qū)域的旅游地產(chǎn)呈現(xiàn)出過快發(fā)展的趨勢，產(chǎn)品同時也遭遇了同質(zhì)化的現(xiàn)象，投資消費群體的信心有待提振，各方利益也需進一步理順，而星級酒店等后期配套、經(jīng)營管理中存在的缺陷等問題也亟待開發(fā)商思考和解決。

　　四川師范大學(xué)歷史與旅游學(xué)院教授朱華認為，與國外相比，目前國內(nèi)旅游地產(chǎn)發(fā)展歷史尚短，與國外還有相當(dāng)?shù)牟罹?，特別是國外的旅游地產(chǎn)開發(fā)，政府部門出臺有“分時度假”等制度，可充分利用環(huán)境、配套等稀缺資源，以實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。但國內(nèi)旅游地產(chǎn)卻出現(xiàn)了高空置率、出行居住成本過高等問題。

　　“旅游地產(chǎn)不僅僅是修別墅、造房子，并不是賣完就脫手的產(chǎn)品，所以在開發(fā)過程中應(yīng)為旅游地產(chǎn)配置更多資源以滿足客群需求。”吳思竹認為，旅游地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)必須用強大的招商、科學(xué)的運營、完善的管理等能力，如此，才能維持其項目的長期穩(wěn)健發(fā)展。

　　中輿地產(chǎn)策劃總監(jiān)朱洲則認為，在政府看來，旅游地產(chǎn)是一只會下金蛋的母雞。稅收、就業(yè)、消費等諸多方面都將有持久保證。他說：開發(fā)商從中坐享規(guī)模優(yōu)勢，憑借大規(guī)模的開發(fā)承諾獲得低廉的地價；而正是因為可以低價獲得土地，開發(fā)商開始盲目跟風(fēng)，從而給旅游地產(chǎn)的開發(fā)和可持續(xù)發(fā)展制造了諸多危機。

　　據(jù)了解，作為旅游地產(chǎn)風(fēng)向標(biāo)的海南，多年前就由于存在盲目跟風(fēng)開發(fā)的現(xiàn)象，后來遭遇諸多難題。即使在多年后，當(dāng)?shù)芈糜蔚禺a(chǎn)的開發(fā)，也只有少數(shù)實力極強的開發(fā)商能夠解決度假社區(qū)的配套和管理問題。

　　事實上，成都作為旅游地產(chǎn)開發(fā)的新興市場，也同樣存在上述問題。某房企老總甚至表示，“成都的問題可能比曾經(jīng)的海南更嚴重”。

　　在他看來，作為旅游地產(chǎn)配套的星級酒店開發(fā)，不僅需要具備豐富的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、運營經(jīng)驗，還需要強大的資源整合力和多元化的融資渠道。但就當(dāng)前成都開發(fā)企業(yè)綜合素質(zhì)來看，許多房企并不具備酒店運營等能力。

　　業(yè)內(nèi)人士建議，為了旅游地產(chǎn)的健康可持續(xù)發(fā)展，政府部門需要加強引導(dǎo)監(jiān)管，提高旅游地產(chǎn)開發(fā)的準(zhǔn)入門檻。

　　中輿地產(chǎn)總經(jīng)理汪寧生認為，旅游地產(chǎn)作為復(fù)合地產(chǎn)，是一個系統(tǒng)開發(fā)的過程，對于旅游資源、景區(qū)配套、整體規(guī)劃、開發(fā)成本控制等，都有更高的標(biāo)準(zhǔn)要求，其高回報可能伴隨高風(fēng)險，這是由旅游地產(chǎn)“非必需品”這一屬性所造成的，也是開發(fā)商在進入旅游地產(chǎn)之后所必須要面對的難題。（張鵬濤 杜冉樂，編輯：馬鐘鸰）