通過一年多的探索，鄄城出臺(tái)了宅基地資格權(quán)認(rèn)定、超出部分有償使用、退出和流轉(zhuǎn)、抵押貸款等6個(gè)試行意見，初步構(gòu)建起推進(jìn)所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”改革的制度體系。90個(gè)試點(diǎn)村順利推進(jìn)，確定有償使用面積584589平方米、有償使用費(fèi)約2127萬元，清理出閑置宅基地2846畝，為試點(diǎn)村帶來528萬元集體經(jīng)濟(jì)收入，58個(gè)村完成“十有”標(biāo)準(zhǔn)的新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)。

“試點(diǎn)證明，通過‘三權(quán)分置’改革，徹底盤活了當(dāng)前農(nóng)村最寶貴的‘沉睡資產(chǎn)’，為推動(dòng)鄉(xiāng)村振興插上騰飛翅膀。”菏澤市委副書記、鄄城縣委書記張倫說，“鄄城以資格認(rèn)定和確權(quán)頒證為基礎(chǔ)，以‘使用權(quán)剝離’為核心，厘清村集體組織與農(nóng)戶的產(chǎn)權(quán)界限，重點(diǎn)探索宅基地使用權(quán)有效流轉(zhuǎn)機(jī)制，創(chuàng)新不同的閑置宅基地開發(fā)利用模式，落腳點(diǎn)為拓寬農(nóng)民增收渠道，實(shí)現(xiàn)了農(nóng)民和村集體的‘雙贏’，成為了一股助推脫貧攻堅(jiān)和鄉(xiāng)村振興的重要力量。”

農(nóng)村最寶貴的“沉睡資產(chǎn)”亂象頗多

近年來，隨著城鄉(xiāng)社會(huì)結(jié)構(gòu)變化和農(nóng)村人口外流加快，現(xiàn)行宅基地制度存在的問題日益突出。在鄄城，農(nóng)村人口外流增多，農(nóng)房空置現(xiàn)象加劇;一戶多宅、建新不拆舊等現(xiàn)象普遍發(fā)生;宅基地抵押、超范圍流轉(zhuǎn)、建造“小產(chǎn)權(quán)房”等法外現(xiàn)象大量存在;農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)和宅基地使用權(quán)權(quán)能不充分，農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)利受到約束。

數(shù)據(jù)顯示，鄄城共有農(nóng)村宅基地26萬處，戶均達(dá)264平方米，除一戶多宅、多占等現(xiàn)象日漸突出外，村莊土地空閑面積占居民點(diǎn)總面積的比例已超過20%，還隨處可見村莊規(guī)劃混亂、管理粗放等導(dǎo)致土地大量浪費(fèi)的現(xiàn)象。

誰家有本事，誰家就能多占宅基地，當(dāng)前農(nóng)村最寶貴的資產(chǎn)不僅在沉睡，甚至成為鄉(xiāng)村混亂之源。而隨著鄉(xiāng)村振興大潮涌動(dòng)，眾多空殼村莊又苦于沒有起步之資、發(fā)展之源。這在鄄城縣委副書記趙海林看來，已成為迫切需要解決的矛盾：“只有下決心將‘一戶一宅’落到實(shí)處，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)、保障農(nóng)戶資格權(quán)和適度放活使用權(quán)，才能為盤活這塊‘沉睡資產(chǎn)’奠定基礎(chǔ)，才能為鄉(xiāng)村振興發(fā)展注入源頭活水。”

有鑒于此，鄄城縣被確定為山東省試點(diǎn)縣后，一是外出學(xué)習(xí)，二是充分調(diào)研，三是邊試點(diǎn)推進(jìn)、邊總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，相繼出臺(tái)制度性文件，為規(guī)范有序推進(jìn)筑牢根基。

抓住“一戶一宅、合理定價(jià)、有序流轉(zhuǎn)”關(guān)鍵點(diǎn)

接到農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”試點(diǎn)任務(wù)后，閻什鎮(zhèn)沈口村黨支部書記時(shí)圣鐸頭腦中浮現(xiàn)出三項(xiàng)疑問：“一戶一宅如何認(rèn)定?超出部分有償使用如何定價(jià)?使用權(quán)如何合理有效放活?”

哪些人有申請宅基地資格權(quán)?鄄城明確了年滿20周歲因結(jié)婚等原因確需分戶建房、祖孫三代以上視家庭成員情況確需分戶等9種情況，更明確了農(nóng)轉(zhuǎn)非后享受城鎮(zhèn)居民諸項(xiàng)福利、在本縣轄區(qū)內(nèi)其他農(nóng)村已有宅基地、流轉(zhuǎn)宅基地及地上建筑物后又提出申請、戶口雖未遷出但屬于國家公職人員、戶口遷入本村的“空掛戶”等10種情況不享有宅基地資格權(quán)。

如何界定超出部分?超出部分如何合理定價(jià)?鄄城先是根據(jù)山東總體情況和本縣實(shí)際，確定了農(nóng)村宅基地面積每處不得超過264平方米的原則，本著“法定無償、節(jié)約有獎(jiǎng)、超占有償、退出補(bǔ)償”的原則，對超占、一戶多宅等情況實(shí)行“階梯計(jì)價(jià)”。

“實(shí)行階梯計(jì)價(jià)的目的，主要是引導(dǎo)那些一戶多宅、違規(guī)亂建的農(nóng)戶，主動(dòng)退出所占宅基地。同時(shí)，在試行意見中也明確了每3到5年調(diào)整一次收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的原則。”縣自然資源和規(guī)劃局局長李增賢說。

宅基地使用權(quán)如何合理有效流轉(zhuǎn)?鄄城明確規(guī)定，宅基地流轉(zhuǎn)可采取轉(zhuǎn)讓、出租、互換、贈(zèng)與、繼承、入股等方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)。宅基地轉(zhuǎn)讓的，受讓人應(yīng)為本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部符合宅基地申請條件的成員;宅基地出租的，承租人應(yīng)為中國公民、法人或其他組織，使用用途須符合鄉(xiāng)村規(guī)劃，并辦理宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)。

宅基地改革蹚出鄉(xiāng)村發(fā)展新路徑

“村西邊新樓眼看著建起來了，俺家這塊估計(jì)也該拆了。”閻什鎮(zhèn)沈口村村民張清江邊忙著收拾家里的東西邊說道，“村里都講了，拆了舊房，騰出來的宅基地統(tǒng)一建新村，省出來的宅基地復(fù)墾后流轉(zhuǎn)出去，收入還是我們大伙兒的，大家都很期待，都很滿意。”

“沈口行政村包括沈口村、呂莊村和辛集村，三個(gè)村統(tǒng)一規(guī)劃后將節(jié)約土地460畝。”沈口村黨支部書記時(shí)圣鐸說，“騰出的建設(shè)用地指標(biāo)，通過鄄城縣鄉(xiāng)村振興投資有限公司的收儲(chǔ)，成為了新社區(qū)建設(shè)的成本。新社區(qū)本著農(nóng)民自愿選擇的原則，有二層樓小院、多層樓房，天然氣、暖氣入戶，配套建有文化廣場、公園、人工湖和污水處理設(shè)施等。”

多村合一、統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)新型農(nóng)村社區(qū)，是一條鄉(xiāng)村振興路徑。暫時(shí)還未達(dá)到條件的村莊，通過將騰出的宅基地復(fù)墾、出租等方式換來了村莊發(fā)展的“第一桶金”。一些有產(chǎn)業(yè)資源的村莊，栽下果樹、建起廣場、舊房改民宿，發(fā)展起了鄉(xiāng)村旅游。

同時(shí)，隨著“房地一體化”的逐步推進(jìn)，鄄城農(nóng)村宅基地使用權(quán)和住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)有望開通，將為農(nóng)民增收致富和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化催生內(nèi)生動(dòng)力。

此外，鄄城結(jié)合宅基地“三權(quán)分置”改革，將鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃、新型城鎮(zhèn)化建設(shè)規(guī)劃統(tǒng)籌考慮，合理統(tǒng)籌安排農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展、村莊建設(shè)、環(huán)境整治、生態(tài)保護(hù)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與社會(huì)事業(yè)發(fā)展等各項(xiàng)用地，讓鄉(xiāng)村發(fā)展留足空間，讓鄉(xiāng)村建設(shè)提升顏值。