日前，成都市國土資源局網站信息顯示，將在11月5日以掛牌方式出讓4宗國有建設用地使用權，然而讓業(yè)內驚訝的是，這4宗土地無一例外的均出自城南高新區(qū)，并且土地性質都是商業(yè)用地。
據最新統(tǒng)計顯示，截至9月份，高新區(qū)今年共掛牌出讓或拍賣12宗商業(yè)土地，其中純商業(yè)用地高達9宗、商住兼容用地占3宗。業(yè)內人士稱，2011年年底將會有超過80個商業(yè)綜合體在成都出現，并且其中有近一半都在城南，然而商業(yè)性質土地的持續(xù)放量，將推動城南高新區(qū)的商業(yè)綜合體數量繼續(xù)增加。
另有業(yè)內人士分析稱，隨著城南的發(fā)展以及“天府新區(qū)規(guī)劃”的落地實施，未來城南并不愁大體量的商業(yè)體如何消化，而是擔憂應該如何運營如此龐大體量的商業(yè)體。
城南商業(yè)用地月均放量1.5宗 商業(yè)地產開發(fā)勢頭迅猛
據最新統(tǒng)計，截至9月份，高新區(qū)今年共掛牌17宗土地，但令人驚訝的是，僅僅是商業(yè)用地就占到了12宗之多，其中純商業(yè)用地高達9宗、商住兼容用地占3宗。
事實上，集中放量與大體量的特點，引起了業(yè)內對城南商業(yè)綜合體的長期關注。
業(yè)內人士分析稱，近兩年，成都商業(yè)綜合體的放量主要集中在城南。從目前成都市商業(yè)綜合體的數量來看，截至今年年底，估計在成都的商業(yè)綜合體將達到80多個，其中大部分都在城南，并且新增建設的項目大多落戶高新區(qū)。
據了解，整個高新區(qū)的商業(yè)開發(fā)熱度始于2009年。當年媒體報道，在2009年年底已有9家五星級酒店、數個10萬平方米以上的購物中心出現。
相關資料顯示，如今在高新區(qū)僅僅是大源和站南兩個組團，就聚集了22 個以上的城市綜合體項目，其中站南組團則擁有有中航城市廣場、仁和項目、茂業(yè)中心、鴻昌嘉泰等多個體量在30萬平方米以上的商業(yè)綜合體項目。
然而，整個高新區(qū)現在依然隨處可見熱火朝天的施工場面。用業(yè)內人士的話講，這種場面主要是因為城南存在巨大的商業(yè)需求和機遇，同時，還有為迎合這種需求和機遇而相應火熱的商業(yè)土地市場。
四川中原物業(yè)顧問有限公司市場研究中心的一份研究報告顯示，自2010年下半年開始的“商業(yè)開發(fā)熱”狀態(tài)在2011年繼續(xù)得到保持，并且對土地市場明顯產生了巨大的影響，僅僅在上半年商業(yè)類用地供應就多達1416.2畝，成交1128.00畝。
從土地供應和成交情況來看，上半年土地交易市場最為活躍的區(qū)域依然是高新區(qū)，商業(yè)用地放量平均每月達到1.5宗以上，即使是進入下半年，土地市場供應熱度依然不減。
就在日前，成都市國土資源局網站上掛出的一條信息顯示，在11月份即將上市的土地中，高新區(qū)有4宗商業(yè)用地掛牌出讓，其中2宗為純商業(yè)用地，2宗為商業(yè)用地兼容住宅用地。
據了解，這4宗土地共計179.5畝，均處于優(yōu)越地段位置，其中兩宗是大源組團的核心商務板塊，一宗位于站南組團，最大的一宗面積79畝的地塊地處盛錦二街南側、盛華北路東側。
業(yè)內人士表示，這4宗地塊地段優(yōu)越，周圍發(fā)展都較好，且周邊有知名住宅項目或體量較大的物業(yè)，將來建成后完全可以被周邊購買力所消化。另外，高新區(qū)已逐漸成為成都市新的金融中心、商貿中心，以及“天府新區(qū)”的規(guī)劃帶來的利好因素，所以高新區(qū)的商業(yè)仍然是領先發(fā)展區(qū)域。
高新區(qū)商業(yè)地產多元化發(fā)展 后期運營成房企核心競爭力
高新區(qū)巨大的商業(yè)體量讓業(yè)內人士擔心的不是它將如何消化，而是應該如何運營。
四川省商業(yè)聯盟秘書長冉立春在接受本網采訪時表示，目前商業(yè)地產的核心競爭力已經從過去的地產開發(fā)轉向了商業(yè)運營，一個商業(yè)地產項目的價值，已經不再是單一的地產價值增值，而是源于項目商業(yè)運營的附加值。
體量超百萬，眾多項目扎堆并立，在經歷了開工期的集中爆發(fā)后，如此大體量的商業(yè)配套，如何能夠真正做到商業(yè)人氣與商業(yè)利潤同時取勝，成為眾多開發(fā)商考慮的一個問題。
眾所周知，租金是商業(yè)地產投資回報的標尺。不過藍光文旅集團副總裁盧朝壽認為，租金的高低也是間斷性的，它必須經歷一個市場的培訓期、成長期和成熟期三個階段，而這三個階段的租金水平是遞增的，應該說租金是商業(yè)地產成熟的“晴雨表”。
如此一來，租金的差異化就很明顯，不同區(qū)域、不同時間段、不同管理者的運營方式最終得到的租金的回報就會不同。盡管高新區(qū)新型商業(yè)區(qū)成為已定的事實，但是按照盧朝壽的話說：“要從新興的商業(yè)區(qū)拿到客觀的回報，往往要經過漫長的培育。”
在盧朝壽看來，“不是每一個開發(fā)項目都會成功，因為商業(yè)地產的成功運作并不是遍地開花?，F在的市場狀況是有效需求不足，無效需求不少。”據盧朝壽掌握的情況，現在成都商業(yè)地產項目帶來價值增值的有效需求并不多，而由于普遍開發(fā)，造成的開發(fā)檔次過低，后期經營無法運作等無效需求則相應較多。#p#分頁標題#e#
盧朝壽還告訴本網，開發(fā)商要開發(fā)新的商業(yè)地產，其開發(fā)理念、運作模式、后期經營成熟度都有一定的風險，“如果開發(fā)商不遵守游戲規(guī)則”，風險就會很大。
面對高新區(qū)大量項目集中入市，區(qū)域商戰(zhàn)競爭激烈的問題，冉立春認為，商業(yè)地產前期的合理規(guī)劃很重要，地段和業(yè)態(tài)的選擇十分考驗開發(fā)商的運營能力。開發(fā)商不僅要做開發(fā)者，更要做城市的經營者，因而商業(yè)開發(fā)必須重視后期經營，在經營中要盡量體現差異和特色。
冉立春認為，在高新區(qū)，錯位、差異化的經營理念很重要，做商業(yè)地產一定要在開發(fā)思路、運營策略、后期服務上進行切合市場需求特點的創(chuàng)新，打造出有自己的特色產品。不要一味追求數量體量，否則其發(fā)展就會處于一個相對滯后的階段。
盧朝壽也同樣談到，做商業(yè)地產首先要考慮以下幾方面的因素。首先是口岸，要做好市場研究；其次要考察和選擇適合的業(yè)態(tài)；最后一點就是后期的運營定位，和必須要有專業(yè)的運營團隊。
盧認為目前高新區(qū)的商業(yè)地產發(fā)展狀況良好，不過以目前的狀況看來，消費購買力還不足以支撐如此大體量的產品。從長遠考慮，該區(qū)域的發(fā)展態(tài)勢則值得期待。（張鵬濤 王型芳，編輯：馬鐘鸰）
