《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》顯示，隨著我國城鄉(xiāng)一體化建設的推進和城鎮(zhèn)化建設的加快，在農(nóng)村人口比例持續(xù)減少的大背景下，我國農(nóng)村宅基地用地面積卻不降反增。造成此種狀況的原因是農(nóng)村宅基地資源未合理利用，土地浪費現(xiàn)象嚴重;農(nóng)民應有的房屋財產(chǎn)權利在現(xiàn)行制度條件下無法變現(xiàn)。

在我國，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體所有。長期以來，對于農(nóng)村宅基地使用權的流轉(zhuǎn)問題，尤其是向集體經(jīng)濟組織成員之外的流轉(zhuǎn)，我國法律和政策都采取禁止和限制的態(tài)度。2004年國務院頒布的《關于深化改革嚴格土地管理的決定》中強調(diào)，“加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。”2007年發(fā)布的《中共中央、國務院關于切實加強農(nóng)業(yè)基礎建設進一步促進農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見》中再次重申，“城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權房。”

在堅持農(nóng)村宅基地集體所有的前提下，探索農(nóng)村宅基地使用權的合理流轉(zhuǎn)，在當下有極為重要的現(xiàn)實意義。

攢上個三年五載，壘出個磚房瓦屋。農(nóng)房積聚了農(nóng)民的半生心血，理應可以通過合適的途徑，轉(zhuǎn)化為正當?shù)呢敭a(chǎn)性收入。按照《憲法》和《民法總則》的規(guī)定，“權利法定”是公民財產(chǎn)權利依法受保護的前提。同等性質(zhì)的財產(chǎn)權利該受到法律同樣的保護。當前，一套二三線城市居民的住房市值可達到幾十萬，而農(nóng)房卻因為交易渠道受限，沉睡在田間鄉(xiāng)野，無法華麗變現(xiàn)。城市居民住房可交易和農(nóng)村農(nóng)民住房不可交易的制度設定，造成了事實上權利的不平等，也使城市居民和農(nóng)民的財產(chǎn)收入產(chǎn)生鴻溝，社會貧富差距拉大。

“沉睡中的農(nóng)房”同時造成了土地資源的浪費，這與我國集約節(jié)約利用土地的政策不符。農(nóng)村宅基地只能在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)的規(guī)定一方面限制了對宅基地真正有需的主體，比如企業(yè)、城鎮(zhèn)居民等對農(nóng)村土地進行合理有效的利用，使土地資源得以優(yōu)化配置;另一方面也導致農(nóng)村村民處置自己宅基地的積極性不足，大量已進城農(nóng)民的宅基地閑置在村。另外，在農(nóng)村，由于建新不拆舊、轉(zhuǎn)讓、繼承等因素的存在，導致“一戶多宅”的情況比較常見，亟待進行有效的清理確權。

不能忽視的是，在市場機制自發(fā)的作用下，很多城鎮(zhèn)居民渴望晚年在農(nóng)村居住，與農(nóng)民私下簽訂房屋買賣協(xié)議，且事實上已構成長期占有、使用、居住的狀態(tài)。一些城鄉(xiāng)結合處，城市外來人員經(jīng)濟能力不足以支付城市高昂房價，由此選擇購買農(nóng)村“小產(chǎn)權房”，也已形成實際交付并使用狀態(tài)，對這些交易行為的保護目前法律處于懸空狀態(tài)。

當前，基于一些地方自發(fā)的“先試先行”和國家推動的區(qū)域試點改革中，農(nóng)村沉睡的宅基地正在逐漸被喚醒，在市場的懷抱下煥發(fā)出勃勃生機。在浙江樂清，早在2009年，農(nóng)房就入市了。樂清的農(nóng)房不僅在全市的農(nóng)業(yè)戶口中實現(xiàn)自由流通，而且可以作為抵押物在信用合作社貸款。有政府文件做支撐，多年來當?shù)厥袌鲆惨研纬煞€(wěn)定的交易習慣。今年四月份最高人民法院在北京召開的第八次全國法院民事商事審批工作會議上明確，在國家確定的宅基地制度改革試點區(qū)域，可以按照國家政策和相關指導意見處理宅基地使用權因抵押擔保、轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的糾紛。

推動農(nóng)村宅基地制度改革，促進農(nóng)村土地要素市場化，賦予農(nóng)民更多的財產(chǎn)權利已是大勢所趨、共識所在。下一步，以土地制度改革為切入點打破城鄉(xiāng)割據(jù)的二元結構，在堅持農(nóng)村宅基地的集體所有權屬性的前提下，配套相關制度措施，建立農(nóng)村房屋交易市場，促進農(nóng)村宅基地使用權開放有序流轉(zhuǎn)，既是優(yōu)化土地資源配置的有效途徑，也是推進城鄉(xiāng)發(fā)展一體化的必要措施。喚醒農(nóng)民的“沉睡房產(chǎn)”，必將釋放新一輪的土地紅利，為農(nóng)民財產(chǎn)權益夯實制度保障。