與瘋狂的北三縣和受益空港規(guī)劃的京南板塊不同，早期在此置業(yè)的購房人，主要是被環(huán)境所吸引，作度假用。而隨著京津冀協(xié)同發(fā)展綱要的實施和2022年冬奧會的舉辦，越來越多以投資為目的的購房人涌入京北。不久前，某京北大盤開盤，官方數(shù)據(jù)公布認(rèn)籌客戶達1.2萬組，而據(jù)當(dāng)天到項目現(xiàn)場選房的購房人估算，實際銷售約5000套。針對該項目的一份問卷調(diào)查顯示，兼有投資和自住雙重目的的購房人占比達64%。專家提醒，在這些區(qū)域置業(yè)，區(qū)域規(guī)劃、交通、環(huán)境及周邊必須著重考慮，是決定項目價值走向的主要因素。
購房人
自住購房仍重視資產(chǎn)保值
與北三縣和固安等區(qū)域不同，《廣廈時代》接觸到的京北區(qū)域購房人最初的目的大都是度假。
趙小姐兩個月前在位于張家口懷來縣、緊鄰延慶的原鄉(xiāng)美利堅(樓盤資料) 購買了一套洋房，對于這次置業(yè)的目的，趙小姐的回答很簡單，“為了周末度假”。她對《廣廈時代》表示，她第一次到項目現(xiàn)場，就被項目周邊環(huán)境和社區(qū)整體氛圍所打動，作為有多年國外生活背景的她，向往美國鄉(xiāng)村式的度假生活，再加上項目的售價符合她的預(yù)期，因此沒有猶豫就定下了一套。趙小姐表示，日常工作忙碌很難總有時間離開北京度假，周末能夠在兩小時內(nèi)到達的度假地是她一直在尋找的。
另一位在八達嶺孔雀城購房的韋女士則是打算在這里度過她大部分的退休時間。不到200萬元的總價對她來說，在可接受的范圍內(nèi)。而項目緊鄰山坡的環(huán)境也比較符合她對于退休后生活的向往。“退休后，能夠呼吸好空氣的地方對自己有足夠的吸引力，但孩子還在上班，也不想離開北京去更遠的地方。”
在一項針對近期開盤的京北大盤準(zhǔn)業(yè)主的調(diào)查中顯示，受訪的106位業(yè)主中，有自住需求的占到了101位，占比超過95%。但值得注意的是，這101位有自住需求的業(yè)主中，兼有投資和自住雙重目的的業(yè)主有68人，在受訪業(yè)主中占比達64%。雖然自住是置業(yè)的主要目的，這些在京北置業(yè)的購房人仍非?？粗刭彿亢蠼o資產(chǎn)帶來的保值增值。
韋女士就表示，如果僅是為了度假，在她這個年紀(jì)，200萬元消費在酒店、度假村、農(nóng)家院，可以滿足她全家接下來所有的度假需求，同時還有一些富裕。買了房不僅一次性支出了這么多錢同時還限制了活動范圍，但她還是選擇買房度假。“如果說不期待房子漲價，那肯定是假的。”
最近在上述京北大盤中購房的幾個業(yè)主也紛紛表示，在懷來置業(yè)，能夠?qū)崿F(xiàn)理想的度假生活當(dāng)然是最好的，但憑借大盤后期的規(guī)劃落地和借助冬奧利好帶來的資產(chǎn)增值是他們置業(yè)之后最為期待的。
亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，目前環(huán)京置業(yè)人群主要還是以投資為主，國人還未形成純度假的消費習(xí)慣。不能因為京北有以度假為主要需求的項目，就推斷在此置業(yè)的都是為了度假。以原鄉(xiāng)美利堅為例，一個做了十年的項目，如果說10年前購買的客戶都是為了自住也沒有說服力，是項目的產(chǎn)品定位和運營才讓10年后，該項目成為一個以自住需求為主的項目。環(huán)境、冬奧利好、高鐵規(guī)劃以及開發(fā)商引入配套的發(fā)展前景仍是購房的主要原因。
項目
地理位置決定日常通勤難 環(huán)境牌仍是主打
雖然購買懷來等具備環(huán)境優(yōu)勢的項目的購房者大都有自住的需求，但這種需求還是主要集中在周末的度假上，畢竟從地理位置上看，這些區(qū)域與中心城區(qū)的距離和北三縣無法相比。
僅從地圖上比較，燕郊距CBD直線距離30公里左右，而固安工業(yè)園最著名的一句廣告詞即是“我愛北京天安門正南30公里”。反觀懷來，距北京最近的項目距CBD超過80公里，距中關(guān)村商圈也超過70公里，在目前的交通狀況下，居住在懷來，工作在北京要耗費巨大的交通成本和時間成本。
交通已經(jīng)成為目前掣肘這些區(qū)域發(fā)展的主要問題。近期，上述京北大盤舉行現(xiàn)場核價和選房活動，有的意向購房者就因為項目方未能提供班車而放棄了到現(xiàn)場選房。雖然受益冬奧會，多條高鐵和高速公路目前都在加緊建設(shè)中，但目前從北京到這些項目，自駕目前幾乎是唯一的交通方式。
日常通勤雖然有困難，但京北區(qū)域得天獨厚的環(huán)境仍能吸引眾多購房者涌入該區(qū)域。尤其是在北京房價走高的態(tài)勢下，相對北京較低的價格、優(yōu)越的自然環(huán)境及冬奧會的種種利好對手握現(xiàn)金無投資渠道的購房人具備足夠的吸引力。
尤其是懷來的官廳水庫周邊，環(huán)繞的多個品牌開發(fā)商旗下的大盤。官廳水庫東西長40多公里，南北最寬處7公里，總面積253平方公里，庫容量23億立方米，是1949年以來建的第一座大型水庫。官廳水庫在面積上與密云水庫不相上下，被夾在兩列山脈之間，水質(zhì)良好，水面開闊。在南岸一側(cè)有著陡峭的巖岸和細膩的沙灘，再加之附近沙地上盛產(chǎn)的糖度極大的各種水果，官廳水庫的存在為區(qū)域的生態(tài)環(huán)境提供了良好的支撐，空氣中負氧離子含量較其他區(qū)域高出不少。正因為此，多個品牌開發(fā)商都看中了官廳這個區(qū)域，恒大、碧桂園、榮盛、華夏幸福等都在此有大手筆的布局。很多在此區(qū)域購房的客戶都表示，就是看中官廳湖周邊與北京城里完全不一樣的環(huán)境，最終決定在此購房。
上述京北大盤在近期的表現(xiàn)也足以說明該區(qū)域的吸引力。9月，該項目啟動排卡認(rèn)籌，項目對外釋放的信息顯示，4天有約12000組客戶認(rèn)籌，總認(rèn)籌客戶超過50000人次。開盤前，項目發(fā)放給購房人的簽約背景描述顯示，最終累計認(rèn)籌數(shù)為17517組。雖然該數(shù)據(jù)的真實性還有待檢驗，排卡后陸續(xù)退卡、退認(rèn)籌的也不在少數(shù)。但10月27日該項目正式開盤后，現(xiàn)場簽約數(shù)據(jù)依然可觀，據(jù)購房業(yè)主群的業(yè)主們根據(jù)辦理簽約手續(xù)的號碼推算，此次開盤該項目售出的房源超過5000套，而據(jù)項目方消息，此次推出房源已經(jīng)全部售罄。而另一項目碧桂園·官廳湖一期房源也已宣告售罄。
市場
利好多多實際走勢看規(guī)劃落實
相比北三縣和固安等投資熱點，以懷來為代表的京北板塊目前在各項配套上還不在一個量級，但受益于京津冀協(xié)同發(fā)展綱要的實施和2022年冬奧會的籌備，區(qū)域的建設(shè)也進入了加速通道。
在備受關(guān)注的交通方面，據(jù)了解，目前京張高鐵已經(jīng)開工，將在懷來設(shè)兩站，屆時從北京到沙城只需要26分鐘。此外還有京郊S2線，一早一晚兩趟車，早晨從懷來出發(fā)，晚上回到沙城，路上不到一個半小時，目前開通的還有八達嶺北京公交車，從回龍觀直接到沙城。而京張高鐵的全面開通則預(yù)示著“北京—懷來”同城時代即將到來。
交通大環(huán)境依靠政府層面的規(guī)劃向前推進，而一些小環(huán)境的改善，開發(fā)商在其中發(fā)揮的作用就不可忽視。尤其是百萬平方米級別的大盤，一些配套的建設(shè)和運營則更依靠開發(fā)商。以上述京北大盤為例，目前項目周邊基本無配套可言，而在開發(fā)商的規(guī)劃中，該項目未來將建設(shè)五國溫泉小鎮(zhèn)，兒童水上樂園、兒童夢幻城、酒店集群、國際級會議中心、一站式商業(yè)購物中心、世界主題美食街、11國風(fēng)情酒吧街、影視中心、原生態(tài)公園、奧運全能運動中心、亞洲紅酒文化中心、世界健康美容中心、醫(yī)療中心、國際精英教育、會所、文化博物館等17大配套。
郭毅表示，京北與京南在市場表現(xiàn)上確實有所不同。她認(rèn)為，新空港已經(jīng)落地，給區(qū)域帶來的利好將會一步步兌現(xiàn)，這一過程將對區(qū)域房價形成實際支撐，京南樓市長期走勢還是看漲的。而京北樓市，因為名企大盤和冬奧會利好的預(yù)期，會成為短期內(nèi)拉動區(qū)域房價的關(guān)鍵因素，但真正對區(qū)域配套、交通方面的改善程度有多高，目前還無法判斷，3年之內(nèi)還是看漲的。另外，北京調(diào)控的持續(xù)高壓，不可避免地會造成環(huán)京區(qū)域樓市的利空，成交量價的下滑將是大概率事件，但隨著北京樓市的企穩(wěn)，環(huán)京也將止住下跌之勢，在經(jīng)歷6至12個月的回落之后，還將保持漲勢。
對于有意向的購房人，郭毅提醒，選擇項目時，首先要看區(qū)域規(guī)劃，大規(guī)劃才能催生區(qū)域的大發(fā)展、大改變;其次看交通，與北京之間的交通瓶頸能否突破，有沒有明確的時間表;第三看環(huán)境，是否擁有稀缺的自然環(huán)境，特別是北京比較少見的水景;第四看周邊，現(xiàn)狀條件下有沒有支撐項目價值的因素，前三條決定著項目的未來升值前景，第四條意味著項目短期的價格走向。
