與瘋狂的北三縣和受益空港規(guī)劃的京南板塊不同，早期在此置業(yè)的購(gòu)房人，主要是被環(huán)境所吸引，作度假用。而隨著京津冀協(xié)同發(fā)展綱要的實(shí)施和2022年冬奧會(huì)的舉辦，越來(lái)越多以投資為目的的購(gòu)房人涌入京北。不久前，某京北大盤開(kāi)盤，官方數(shù)據(jù)公布認(rèn)籌客戶達(dá)1.2萬(wàn)組，而據(jù)當(dāng)天到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)選房的購(gòu)房人估算，實(shí)際銷售約5000套。針對(duì)該項(xiàng)目的一份問(wèn)卷調(diào)查顯示，兼有投資和自住雙重目的的購(gòu)房人占比達(dá)64%。專家提醒，在這些區(qū)域置業(yè)，區(qū)域規(guī)劃、交通、環(huán)境及周邊必須著重考慮，是決定項(xiàng)目?jī)r(jià)值走向的主要因素。
購(gòu)房人
自住購(gòu)房仍重視資產(chǎn)保值
與北三縣和固安等區(qū)域不同，《廣廈時(shí)代》接觸到的京北區(qū)域購(gòu)房人最初的目的大都是度假。
趙小姐兩個(gè)月前在位于張家口懷來(lái)縣、緊鄰延慶的原鄉(xiāng)美利堅(jiān)(樓盤資料) 購(gòu)買了一套洋房，對(duì)于這次置業(yè)的目的，趙小姐的回答很簡(jiǎn)單，“為了周末度假”。她對(duì)《廣廈時(shí)代》表示，她第一次到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，就被項(xiàng)目周邊環(huán)境和社區(qū)整體氛圍所打動(dòng)，作為有多年國(guó)外生活背景的她，向往美國(guó)鄉(xiāng)村式的度假生活，再加上項(xiàng)目的售價(jià)符合她的預(yù)期，因此沒(méi)有猶豫就定下了一套。趙小姐表示，日常工作忙碌很難總有時(shí)間離開(kāi)北京度假，周末能夠在兩小時(shí)內(nèi)到達(dá)的度假地是她一直在尋找的。
另一位在八達(dá)嶺孔雀城購(gòu)房的韋女士則是打算在這里度過(guò)她大部分的退休時(shí)間。不到200萬(wàn)元的總價(jià)對(duì)她來(lái)說(shuō)，在可接受的范圍內(nèi)。而項(xiàng)目緊鄰山坡的環(huán)境也比較符合她對(duì)于退休后生活的向往。“退休后，能夠呼吸好空氣的地方對(duì)自己有足夠的吸引力，但孩子還在上班，也不想離開(kāi)北京去更遠(yuǎn)的地方。”
在一項(xiàng)針對(duì)近期開(kāi)盤的京北大盤準(zhǔn)業(yè)主的調(diào)查中顯示，受訪的106位業(yè)主中，有自住需求的占到了101位，占比超過(guò)95%。但值得注意的是，這101位有自住需求的業(yè)主中，兼有投資和自住雙重目的的業(yè)主有68人，在受訪業(yè)主中占比達(dá)64%。雖然自住是置業(yè)的主要目的，這些在京北置業(yè)的購(gòu)房人仍非?？粗刭?gòu)房后給資產(chǎn)帶來(lái)的保值增值。
韋女士就表示，如果僅是為了度假，在她這個(gè)年紀(jì)，200萬(wàn)元消費(fèi)在酒店、度假村、農(nóng)家院，可以滿足她全家接下來(lái)所有的度假需求，同時(shí)還有一些富裕。買了房不僅一次性支出了這么多錢同時(shí)還限制了活動(dòng)范圍，但她還是選擇買房度假。“如果說(shuō)不期待房子漲價(jià)，那肯定是假的。”
最近在上述京北大盤中購(gòu)房的幾個(gè)業(yè)主也紛紛表示，在懷來(lái)置業(yè)，能夠?qū)崿F(xiàn)理想的度假生活當(dāng)然是最好的，但憑借大盤后期的規(guī)劃落地和借助冬奧利好帶來(lái)的資產(chǎn)增值是他們置業(yè)之后最為期待的。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，目前環(huán)京置業(yè)人群主要還是以投資為主，國(guó)人還未形成純度假的消費(fèi)習(xí)慣。不能因?yàn)榫┍庇幸远燃贋橹饕枨蟮捻?xiàng)目，就推斷在此置業(yè)的都是為了度假。以原鄉(xiāng)美利堅(jiān)為例，一個(gè)做了十年的項(xiàng)目，如果說(shuō)10年前購(gòu)買的客戶都是為了自住也沒(méi)有說(shuō)服力，是項(xiàng)目的產(chǎn)品定位和運(yùn)營(yíng)才讓10年后，該項(xiàng)目成為一個(gè)以自住需求為主的項(xiàng)目。環(huán)境、冬奧利好、高鐵規(guī)劃以及開(kāi)發(fā)商引入配套的發(fā)展前景仍是購(gòu)房的主要原因。
項(xiàng)目
地理位置決定日常通勤難 環(huán)境牌仍是主打
雖然購(gòu)買懷來(lái)等具備環(huán)境優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目的購(gòu)房者大都有自住的需求，但這種需求還是主要集中在周末的度假上，畢竟從地理位置上看，這些區(qū)域與中心城區(qū)的距離和北三縣無(wú)法相比。
僅從地圖上比較，燕郊距CBD直線距離30公里左右，而固安工業(yè)園最著名的一句廣告詞即是“我愛(ài)北京天安門正南30公里”。反觀懷來(lái)，距北京最近的項(xiàng)目距CBD超過(guò)80公里，距中關(guān)村商圈也超過(guò)70公里，在目前的交通狀況下，居住在懷來(lái)，工作在北京要耗費(fèi)巨大的交通成本和時(shí)間成本。
交通已經(jīng)成為目前掣肘這些區(qū)域發(fā)展的主要問(wèn)題。近期，上述京北大盤舉行現(xiàn)場(chǎng)核價(jià)和選房活動(dòng)，有的意向購(gòu)房者就因?yàn)轫?xiàng)目方未能提供班車而放棄了到現(xiàn)場(chǎng)選房。雖然受益冬奧會(huì)，多條高鐵和高速公路目前都在加緊建設(shè)中，但目前從北京到這些項(xiàng)目，自駕目前幾乎是唯一的交通方式。
日常通勤雖然有困難，但京北區(qū)域得天獨(dú)厚的環(huán)境仍能吸引眾多購(gòu)房者涌入該區(qū)域。尤其是在北京房?jī)r(jià)走高的態(tài)勢(shì)下，相對(duì)北京較低的價(jià)格、優(yōu)越的自然環(huán)境及冬奧會(huì)的種種利好對(duì)手握現(xiàn)金無(wú)投資渠道的購(gòu)房人具備足夠的吸引力。
尤其是懷來(lái)的官?gòu)d水庫(kù)周邊，環(huán)繞的多個(gè)品牌開(kāi)發(fā)商旗下的大盤。官?gòu)d水庫(kù)東西長(zhǎng)40多公里，南北最寬處7公里，總面積253平方公里，庫(kù)容量23億立方米，是1949年以來(lái)建的第一座大型水庫(kù)。官?gòu)d水庫(kù)在面積上與密云水庫(kù)不相上下，被夾在兩列山脈之間，水質(zhì)良好，水面開(kāi)闊。在南岸一側(cè)有著陡峭的巖岸和細(xì)膩的沙灘，再加之附近沙地上盛產(chǎn)的糖度極大的各種水果，官?gòu)d水庫(kù)的存在為區(qū)域的生態(tài)環(huán)境提供了良好的支撐，空氣中負(fù)氧離子含量較其他區(qū)域高出不少。正因?yàn)榇?，多個(gè)品牌開(kāi)發(fā)商都看中了官?gòu)d這個(gè)區(qū)域，恒大、碧桂園、榮盛、華夏幸福等都在此有大手筆的布局。很多在此區(qū)域購(gòu)房的客戶都表示，就是看中官?gòu)d湖周邊與北京城里完全不一樣的環(huán)境，最終決定在此購(gòu)房。
上述京北大盤在近期的表現(xiàn)也足以說(shuō)明該區(qū)域的吸引力。9月，該項(xiàng)目啟動(dòng)排卡認(rèn)籌，項(xiàng)目對(duì)外釋放的信息顯示，4天有約12000組客戶認(rèn)籌，總認(rèn)籌客戶超過(guò)50000人次。開(kāi)盤前，項(xiàng)目發(fā)放給購(gòu)房人的簽約背景描述顯示，最終累計(jì)認(rèn)籌數(shù)為17517組。雖然該數(shù)據(jù)的真實(shí)性還有待檢驗(yàn)，排卡后陸續(xù)退卡、退認(rèn)籌的也不在少數(shù)。但10月27日該項(xiàng)目正式開(kāi)盤后，現(xiàn)場(chǎng)簽約數(shù)據(jù)依然可觀，據(jù)購(gòu)房業(yè)主群的業(yè)主們根據(jù)辦理簽約手續(xù)的號(hào)碼推算，此次開(kāi)盤該項(xiàng)目售出的房源超過(guò)5000套，而據(jù)項(xiàng)目方消息，此次推出房源已經(jīng)全部售罄。而另一項(xiàng)目碧桂園·官?gòu)d湖一期房源也已宣告售罄。
市場(chǎng)
利好多多實(shí)際走勢(shì)看規(guī)劃落實(shí)
相比北三縣和固安等投資熱點(diǎn)，以懷來(lái)為代表的京北板塊目前在各項(xiàng)配套上還不在一個(gè)量級(jí)，但受益于京津冀協(xié)同發(fā)展綱要的實(shí)施和2022年冬奧會(huì)的籌備，區(qū)域的建設(shè)也進(jìn)入了加速通道。
在備受關(guān)注的交通方面，據(jù)了解，目前京張高鐵已經(jīng)開(kāi)工，將在懷來(lái)設(shè)兩站，屆時(shí)從北京到沙城只需要26分鐘。此外還有京郊S2線，一早一晚兩趟車，早晨從懷來(lái)出發(fā)，晚上回到沙城，路上不到一個(gè)半小時(shí)，目前開(kāi)通的還有八達(dá)嶺北京公交車，從回龍觀直接到沙城。而京張高鐵的全面開(kāi)通則預(yù)示著“北京—懷來(lái)”同城時(shí)代即將到來(lái)。
交通大環(huán)境依靠政府層面的規(guī)劃向前推進(jìn)，而一些小環(huán)境的改善，開(kāi)發(fā)商在其中發(fā)揮的作用就不可忽視。尤其是百萬(wàn)平方米級(jí)別的大盤，一些配套的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)則更依靠開(kāi)發(fā)商。以上述京北大盤為例，目前項(xiàng)目周邊基本無(wú)配套可言，而在開(kāi)發(fā)商的規(guī)劃中，該項(xiàng)目未來(lái)將建設(shè)五國(guó)溫泉小鎮(zhèn)，兒童水上樂(lè)園、兒童夢(mèng)幻城、酒店集群、國(guó)際級(jí)會(huì)議中心、一站式商業(yè)購(gòu)物中心、世界主題美食街、11國(guó)風(fēng)情酒吧街、影視中心、原生態(tài)公園、奧運(yùn)全能運(yùn)動(dòng)中心、亞洲紅酒文化中心、世界健康美容中心、醫(yī)療中心、國(guó)際精英教育、會(huì)所、文化博物館等17大配套。
郭毅表示，京北與京南在市場(chǎng)表現(xiàn)上確實(shí)有所不同。她認(rèn)為，新空港已經(jīng)落地，給區(qū)域帶來(lái)的利好將會(huì)一步步兌現(xiàn)，這一過(guò)程將對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)形成實(shí)際支撐，京南樓市長(zhǎng)期走勢(shì)還是看漲的。而京北樓市，因?yàn)槊蟠蟊P和冬奧會(huì)利好的預(yù)期，會(huì)成為短期內(nèi)拉動(dòng)區(qū)域房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素，但真正對(duì)區(qū)域配套、交通方面的改善程度有多高，目前還無(wú)法判斷，3年之內(nèi)還是看漲的。另外，北京調(diào)控的持續(xù)高壓，不可避免地會(huì)造成環(huán)京區(qū)域樓市的利空，成交量?jī)r(jià)的下滑將是大概率事件，但隨著北京樓市的企穩(wěn)，環(huán)京也將止住下跌之勢(shì)，在經(jīng)歷6至12個(gè)月的回落之后，還將保持漲勢(shì)。
對(duì)于有意向的購(gòu)房人，郭毅提醒，選擇項(xiàng)目時(shí)，首先要看區(qū)域規(guī)劃，大規(guī)劃才能催生區(qū)域的大發(fā)展、大改變;其次看交通，與北京之間的交通瓶頸能否突破，有沒(méi)有明確的時(shí)間表;第三看環(huán)境，是否擁有稀缺的自然環(huán)境，特別是北京比較少見(jiàn)的水景;第四看周邊，現(xiàn)狀條件下有沒(méi)有支撐項(xiàng)目?jī)r(jià)值的因素，前三條決定著項(xiàng)目的未來(lái)升值前景，第四條意味著項(xiàng)目短期的價(jià)格走向。
