2011年,對于中國的房地產(chǎn)市場而言,絕對是不同尋常的一年,限購、限貸等政策調(diào)控效果非凡,樓市遭遇了從未有過的“攻堅戰(zhàn)”。降價潮、退房潮此起披伏,地產(chǎn)商、購房者演繹各種糾結(jié),中國樓市經(jīng)歷著一輪又一輪的“涅槃”。
二手房成交量持續(xù)走低
限購令的出臺,很大程度上抑制了投資性需求,市場邁入“純剛需”階段。市場需求的大幅縮減,成為全年成交量持續(xù)走低的主要原因。受通貨膨脹不斷加劇的影響,央行連續(xù)6次上調(diào)存款準備金率,貸款難成為制約成交量回升的另一個因素。在需求嚴重受抑制的情況下,9月新房市場的集中入市,使得樓市供求關(guān)系得到緩解,市場開始偏向買方,購房者更具理性。臨近年底,中央一再明確調(diào)控政策不放松,樓市降價預(yù)期增強,隨著保障房的陸續(xù)開工,市場的觀望氣氛加重,成交量延續(xù)走低。
掛牌價格回落明顯
2011年上半年,二手房市場處于調(diào)控政策的消化期,各地掛牌價格相對穩(wěn)定,有價無市成為二手房市場一大特點。進入下半年,面對持續(xù)低迷的成交量,改善性需求者,為了滿足換房需求,出現(xiàn)了小幅讓價。進入9月,新房市場的集中入市拉開了“降價潮“的大幕,一二手房”倒掛“頻現(xiàn),二手房價格下行壓力增加。
二、2011年二手房市場分析
1.2010-2011年各月全國重點城市成交量分析

【數(shù)據(jù)來源:搜房二手房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心】
注:7城市為北京、深圳、蘇州、成都、南京、杭州和天津;在此基礎(chǔ)上增加?xùn)|莞、南昌、青島、無錫和濟南為12城市。
2011年1月26日,國八條重磅出擊。隨后各地紛紛出臺限購令,在嚴厲的調(diào)控政策之下,二手房市場的成交量一度遭遇腰斬。自2月之后,二手房市場的成交情況始終處于低迷之中。
據(jù)搜房網(wǎng)二手房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計,2011年12城市二手房共成交404130套,下半年成交總量與上半年相比下降11%。全年中,僅1月份延續(xù)了2010年的成交熱潮,12城市二手房成交總量超過57000套,隨后的2月受春節(jié)和調(diào)控政策出臺的雙重影響,成交量急劇下滑至25000余套,為全年最低點。受限購令影響,全年其余月份的成交量基本維持在30000套左右,市場連續(xù)多月處于低迷之中。
由上圖分析,2011年僅前兩個月的二手房成交量高于去年同期,而樓市的其他傳統(tǒng)旺季統(tǒng)統(tǒng)失約,旺季不旺成為2011年樓市的一大特點。在上半年,受通貨膨脹不斷加劇的影響,央行連續(xù)6次上調(diào)存款準備金率。隨著銀根地步步緊縮,貸款難成為延續(xù)樓市低迷的另一個因素。在9月,迎來了新房市場的集中入市,開發(fā)商迫于資金壓力,選擇降價促銷。二手房市場的購房需求明顯被新房市場分流,成交量再度下挫。
在2011年的最后一個季度,限購令實施的效果逐步顯現(xiàn),購房者對樓市的降價預(yù)期不斷增強,市場開始轉(zhuǎn)向買方,購房者在購房過程中更顯理性,也有部分購房者暫緩購房計劃,二手房市場的成交量持續(xù)低位。
進入12月,北京受新交易稅費的影響,二手房成交量集中釋放,帶動5城市成交總量小幅上揚。但是,北京在新政實施之后,成交量再次回落至低位。而其他城市成交量在12月并未出現(xiàn)集體回暖的跡象,二手房市場的整體形勢依然嚴峻。
2010-2011年各月北京二手房非住宅成交量分析

【數(shù)據(jù)來源:搜房二手房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心】
2011年,商業(yè)地產(chǎn)由于不受限購政策的影響,成為樓市的避風港。據(jù)搜房二手房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計,以北京為例,2011年二手房非住宅類成交總量為15809套,相比2010年上漲2%。
由上圖分析,2011年各月成交量與上一年基本相當。9月,上海銀監(jiān)局發(fā)布了商業(yè)項目期房貸款及個人消費貸款購買商業(yè)用房的禁令,被業(yè)內(nèi)視為商業(yè)用房貸款收緊的信號。受此影響,9月之后,北京非住宅類成交量始終低于2010年同期水平,且同比降幅有擴大趨勢,其中11月同比降幅高達23%。
面對住宅市場嚴厲的調(diào)控政策,萬科、保利等開發(fā)商在兩年前就開始加大對商業(yè)地產(chǎn)的投入,以確保產(chǎn)品的多元化。2011年年初,不僅在一線城市涉及商業(yè)地產(chǎn),同時又涵蓋了三線城市和內(nèi)陸區(qū)域中心城市。
2.2011年13城市掛牌總量分析

【數(shù)據(jù)來源:搜房二手房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心】
2011年,二手房供應(yīng)市場發(fā)生了一個大扭轉(zhuǎn)。在限購令實施初期,多數(shù)業(yè)主仍保持較為樂觀的心態(tài),主要采取轉(zhuǎn)售為租的應(yīng)對措施,市場供給量主要由改善性需求者來支撐。至年中時分,面對連續(xù)數(shù)月的低成交量,部分資金急需者開始出現(xiàn)小幅讓價。進入9月,受新房供應(yīng)市場的強力沖擊,二手房的優(yōu)勢漸不明顯,供應(yīng)量也逐步減少,但是業(yè)主急于賣房的情況卻增加了。對于改善性需求者,受限購令和資金的雙重壓力,在購買下一套房產(chǎn)前,急需將已有的房產(chǎn)盡快出手,這就導(dǎo)致二手房市場急于賣房的情況增加并且議價空間進一步加大,市場逐步偏向買方。
面對2011年的嚴厲調(diào)控,房產(chǎn)中介機構(gòu)采取了一二手聯(lián)動等應(yīng)對措施,在殘酷的現(xiàn)實中積極尋找新出路。中小機構(gòu)迫于資金壓力,涌現(xiàn)了大批閉門潮,而大型機構(gòu),如鏈家地產(chǎn)等則逆市擴張,迅速加大對二、三線城市的占有率,行業(yè)調(diào)整在即。
2011年12月13城市掛牌量與同年6月對比分析

【數(shù)據(jù)來源:搜房二手房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心】
2011上半年,樓市調(diào)控政策頻出,可謂雷電交加。“限購令“這場突如其來的暴風雨瞬間卷走了需求市場的投資客,而二手房市場的供給則主要來自少數(shù)資金緊缺的投資客和部分改善性需求者手里。進入下半年,新房市場帶來了較大的沖擊,二手房市場的整體供應(yīng)量出現(xiàn)萎縮。
3.2011年13城市二手住宅掛牌價格分析

【數(shù)據(jù)來源:搜房二手房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心】
2011年上半年,二手房市場處于調(diào)控政策的消化期,各地掛牌價格相對穩(wěn)定,以高位窄幅震蕩為主,有價無市成為二手房市場一大特點。進入下半年,基于多方影響,房價下行壓力增加。面對持續(xù)低迷的成交量,改善性需求者,為了滿足換房需求,出現(xiàn)了小幅讓價。進入9月,新房市場的集中入市拉開了“降價潮“的大幕,樓市供求關(guān)系進一步得到緩解,市場開始偏向買房,二手房的議價空間也逐步加大。
伴隨著限購令漸顯成效,樓市降價預(yù)期進一步增強。同時,各地保障房的陸續(xù)開工,中央一再明確堅持調(diào)控不動搖,促進房價回歸理性,使得部分購房計劃暫緩,二手房價格下行的壓力再度增加。

【數(shù)據(jù)來源:搜房二手房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心】
2011年12月各地掛牌價格和年初相比,大部分城市價格出現(xiàn)下降。其中,杭州和上海下降幅度最為明顯。杭州作為一個投資客比例和房價都相對較高的城市,在2011年二手房成交量和房價也都出現(xiàn)了大幅下滑;上海售樓處被砸事件也加速了房價的下行。深圳、青島、蘇州、北京和天津的降幅比較明顯;濟南、成都和南京也出現(xiàn)小幅下降。重慶基本持平。此外,廣州和武漢仍保持一定的上漲幅度,但是進入下半年之后,這兩個城市的價格仍維持了下行的大趨勢。
4.2011年北京和杭州二手房市場分析

2011年,為抑制房價過快上漲,政府頒布了史上最嚴厲的調(diào)控政策,年初的“國八條”、“京十五條”以及各項金融政策的緊縮,使得北京二手房的成交量急轉(zhuǎn)直下,并一直在低位徘徊,投資客被擠出市場的同時,許多剛需也失去了購房資格。調(diào)控政策效果初步顯現(xiàn)。年中,二手房價格有所松動,京郊地區(qū)下降趨勢明顯,且出現(xiàn)了一二手房倒掛現(xiàn)象,樓市的觀望情緒濃厚。年底,北京上調(diào)了二手房交易最低計稅價,很多經(jīng)適房業(yè)主加快“經(jīng)轉(zhuǎn)商”的步伐,從而出現(xiàn)了一波網(wǎng)簽與過戶高峰,年底成交小翹尾。但隨著新政執(zhí)行,北京二手房成交量便再次陷入谷底。預(yù)計,未來市場二手房成交量仍維持低位,房價還將進一步下滑。

在年初“國八條”、限購、限貸及限價等措施之下,“屢調(diào)屢漲”的杭州樓市開始加速降溫。尤其是進入下半年后,日趨低迷的市場使得開發(fā)商的銷售速度大減,而二手房成交量卻一直低位徘徊。2011年,杭州二手房共成交15327套,同比2010年下跌幅度高達50.41%。“紛紛揚揚”的各種調(diào)控,讓杭州樓市“踽踽獨行”,效果橫貫2011年,上半年,二手房成交8864套;下半年共成交6464套,環(huán)比上半年下跌27.09%。持續(xù)低迷的成交量也令房價“堅冰”開始消融,2011年杭州二手房掛牌均價總體上呈直線下跌趨勢,12月份的均價跌進了2011年的“谷底”,同比下跌18.40%。
三、市場展望
調(diào)控政策不放松成交量仍將處于低位
在中央經(jīng)濟工作會議中,中央再次明確2012年堅持樓市調(diào)控政策不放松,甚至再度從緊。在調(diào)控政策持續(xù)的情況下,市場需求依然受到嚴重抑制,預(yù)計2012年二手房市場的成交量仍將處于低位。隨著價格的不斷下行,成交量或?qū)⒊霈F(xiàn)局部暫時回暖,但是由于總需求的受抑,成交量的回升力度將非常有限。
“限貸“或適度放松形勢將對剛需有利
2011年的連續(xù)6次上調(diào)存款準備金率和3次加息,不僅是大多數(shù)開發(fā)商陷入融資困難的窘境,而且使得購房成本增加和貸款難度加大。臨近年底,央行宣布2011年12月5日起下調(diào)存款準備金率0.5個百分點,這是自2008年12月以來央行首次下調(diào)存款準備金率。存款準備金率的下調(diào),將使得貸款難的情況有所緩解。“限貸“政策有望適度放松,部分金融機構(gòu)將首套房貸款利率回調(diào)至基準利率水平對剛需者也將產(chǎn)生有利影響。
“促進房價合理回歸“價格下行壓力仍將加重
年底的中央經(jīng)濟工作會議,將“遏制部分城市房價過快上漲“的目標升級為”促進房價合理回歸“,調(diào)控方向不會放松。在2011年的調(diào)控之下,房價終于止住了一路上漲的勢頭,并在下半年出現(xiàn)了下行的趨勢。但是,就二手房市場而言,在市場需求嚴重受到抑制,成交量持續(xù)低位的情況下,短期內(nèi)掛牌價格和成交價格的下行并不說明房價的整體下滑。房價回歸合理水平,仍需時日。預(yù)計,在樓市調(diào)控的大背景下,隨著保障房的順利完工,購房需求將再次被分流,房價下行的壓力將進一步加大。